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金融资本布局物流地产

苏智渊分析认为，早期物流地产领域的开发主要由外资主导，目前海外金融资本仍然是物流地产市场的主力军。日前，三年前曾退出中国市场的黑石卷土重来，在首只针对亚洲的房地产基金即将到达筹资上限的时候，黑石又将推出130亿美元的**大地产基金。

苏智渊分析，目前投资这一领域的外资主要分为两类，一类是主业为物流仓储物业开发的企业，在上海的代表是美国物流成员普洛斯公司；另一类是有海外物流地产运作经验的投资商。海外资本的投资模式主要有两种，一是直接投资开发，通过出售或者出租物流地产来获取收益；另一种是采取“售后回租”模式，外资收购厂房后再回租给国内企业，国内企业可以获得资金用于扩大业务范围，外资则通过这一方式加快入市的步伐。

苏智渊告诉记者，近年来，中国物流地产发生了巨大变化。阿里投资千亿元于菜鸟网络建立自己的物流体系；万科在行业销售低迷时宣布进军物流地产；万通新创则通过私募基金的方式运作物流地产……而上海作为中国的金融中心，势必成为这些企业的必争之地。

不过在他看来，和国际专业的物流地产投资商相比，内资在这一领域才刚刚起步。目前，在物流地产市场有所斩获的国际工业地产商普遍都有成熟的融资模式，这些企业的资本后盾就是房地产信托投资基金（REITs），比如工业地产成员普洛斯就是一个整体上市的开放型REITs，拥有通畅的国际融资渠道，这点是目前国内资本并不具备的。

由于政策受限导致融资渠道不成熟，目前国内很多物流地产投资商无法利用公开渠道进行前期融资，只能通过私募等非公开渠道做融资，这使得很多物流地产投资规模没有办法在短期内迅速扩大。苏智渊表示，目前内资主要的投资方式是通过成立运营团队购进土地，再嫁接给海外基金，持有一段时间后转卖给其他投资者完成资金回流。

但是，内资也有外资无可比拟的优势。克而瑞研究中心研究总监薛建雄表示，“内资在降低运营成本方面有比较大的优势，他们还可以通过**招商引资来获取税收返还等优惠政策，从而拿到更低价格的工业用地。”因此部分外资纷纷选择和内资合作，此前美国凯雷集团就牵手上海宇培，在常州投资建设电商产业园。

严格车辆准入和退出 鼓励企业建立联盟

王绣春表示，为有效解决冷链物流“断链”问题，提升冷链物流服务品质，《意见》要求，严格冷藏保温车辆的市场准入和退出，将冷藏保温车辆温控设备的性能要求作为进入运输市场的基本条件，并把温控制冷设备检验纳入营运车辆综合性能检验，对于不符合相关标准要求的，不允许投入冷链物流市场。

《意见》明确，鼓励多温层冷藏车、冷藏集装箱、冷藏厢式半挂车、低温保温容器等标准化运载单元以及轻量化、新能源等节能环保冷藏保温车型在冷链物流中推广使用，建立跨运输方式的冷藏集装箱循环共享共用系统。加快建设具有仓储、集配、运输等功能于一体的公共服务型冷链物流园区，加快面向农产品生产基地，特别是中西部农产品规模较大地区的冷链物流园区建设。

依托多式联运示范工程，《意见》鼓励不同类型的企业以资本、产品、信息为纽带，建立冷链物流联盟，加强合作，实现资源整合，促进集约化、规模化发展，提升市场集中度，扭转市场主体过散、过弱的局面，提高企业竞争力和市场抗风险能力。鼓励冷链物流企业发展“海运+冷藏班列”海铁联运、“中欧冷藏班列”公铁联运、公水联运、空陆联运等多式联运新模式。支持冷链物流企业依托移动互联网等信息技术从事无车、无船承运业务，创新运营组织模式。